Ventes de biens immobiliers en Algérie : ce qui pourrait changer en 2027

Le Projet de loi de finances pour 2027 contient une importante proposition visant à lutter contre la pratique frauduleuse de sous-déclaration de la valeur des transactions immobilières à des fins de fraude fiscale.

L’Algérie veut, à travers les services des impôts, instaurer le droit de préemption sur les biens déclarés à des prix très en-deçà de leur valeur réelle, dans un délai d’un an au lieu de 3 mois.

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L’article 86 du PLF 2027 modifie les dispositions de l’article 38 bis 3 de la loi sur les procédures fiscales et dispose que l’administration fiscale peut, au profit du Trésor, exercer un droit de préemption sur les biens immobiliers, les droits immobiliers, les locaux commerciaux et les droits de bail lorsqu’elle estime que le prix de vente ou la valeur déclarés sont insuffisants, en proposant de payer le prix déclaré à l’acheteur ou aux ayants droit, en sus des frais légalement justifiés liés au processus de vente.

Immobilier : l’État peut exercer le droit de préemption un an après la transaction 

Le délai pour l’exercice du droit de préemption est porté à un an au lieu de 3 mois à compter de la date d’achèvement des procédures d’enregistrement, ajoute le texte.

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La proposition exclut par ailleurs certains types de transactions du droit de préemption, comme les concessions à un organisme affilié à l’État dans le cadre d’un projet d’intérêt public, les biens destinés à des fins religieuses ou les ventes aux enchères publiques menées conformément à une procédure stipulée dans la législation.

Sont également exclues les ventes qui ont lieu entre ascendants et descendants, entre époux, entre parents jusqu’au quatrième degré, ou entre beaux-parents jusqu’au deuxième degré.

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La décision d’exercer le droit de préemption sera communiquée à l’acquéreur ou aux ayants droit, sans procédure écrite contradictoire, soit par un huissier de justice, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée par le directeur des impôts de la wilaya où se situe le bien en question, lit-on dans le texte.

L’indemnisation ira à l’acheteur et non au vendeur 

Dans l’exposé des motifs, le gouvernement explique que la sous-déclaration des prix dans les transactions immobilières constitue une source importante de fraude fiscale, notamment en matière de droits d’enregistrement. “Cette pratique prive ainsi le Trésor public de recettes légalement dues et nuit à la transparence du marché”, lit-on.

Dans la pratique, prouver la dissimulation d’une partie du prix repose souvent sur des éléments extérieurs au contrat, difficiles à établir avec la certitude requise dans le cadre d’une procédure traditionnelle en face à face. De ce fait, ajoute le gouvernement, “l’administration se trouve fréquemment impuissante face à des déclarations qui sous-évaluent manifestement les biens, sans disposer d’un mécanisme permettant de mesurer l’ampleur du préjudice fiscal constaté ».

Le délai d’un an au lieu de 3 mois accordé à l’État pour exercer le droit de préemption vise à accorder à l’administration un temps suffisant pour recueillir les données comparatives nécessaires à l’évaluation de l’insuffisance du prix déclaré par rapport aux prix de référence applicables, explique-t-on.

L’autre changement apporté est le remplacement dans la procédure des vendeurs et leurs ayants-droits par les acheteurs et leurs ayants-droits, étant donné que ce sont ces derniers qui sont privés des biens dont ils ont acquis la pleine propriété. Ils obtiennent de ce fait une indemnisation intégrale des sommes qu’ils ont dépensées.

Abolition du droit de préemption relatif à l’acquisition d’actions des sociétés 

Le texte propose aussi l’abolition du droit de préemption relatif à l’acquisition d’actions et de participations sociales de sociétés, étant donné que cette mesure, “dépourvue de toute finalité fiscale, ne répond qu’à l’objectif de protection contre la dilution du capital des actionnaires nationaux au profit d’intérêts étrangers, une préoccupation qui devient d’autant plus sensible lorsque l’activité de la société en question revêt une importance tant sur le plan économique que politique”, lit-on dans l’exposé des motifs.